Le Home Staging pour les nuls

campaspe

Participation au concours de la collection "pour les nuls". Un certain nombre d'illustrations sont d'ores et déjà disponibles, mais n'ont pu être prise en compte dans le format proposé.

Le Home Staging Pour Les Nuls


Sommaire

Introduction

Partie  1 : Qu'est-ce que le Home Staging ?

1 -  Bien connaître le marché immobilier

2 - Critères pour bien vendre votre logement

3 - Les nouveaux désirs des acheteurs

4 - Résumé


Partie 2 : Premiers pas

5 - Entraînez-vous

6 - Demandez de l'aide à vos amis

7 - les bases

 

Partie 3  : Pièce à pièce

8 - L'entrée

9 - La cuisine

10 - La salle de bains

11 - La chambre des parents

12 - La chambre des enfants

13 - La salle à manger

14 - Le salon

15 - Le couloir

16 - Les WC

17 - La terrasse

18 - La mezzanine

19 - La cave/le garage

 

Partie 4 : Le goût des autres - principes de base

20 -  Présenter un bien immobilier nu ou meublé ?

21 - Le désencombrement

22 -  Réaménager les lieux pour en tirer le meilleur parti

          - la lumière

          - la circulation

23 - Le choix des couleurs

24 - Cas particulier des petits espaces

 

Partie 5 : Le budget

25 - Faire ou faire faire ?

26 - Obtenir des devis

27 - Le facteur temps

28 - Que faire des meubles retirés ?

29- Organiser le déménagement

 

Partie 6 : Trucs et astuces

30 - Recycler les meubles :

31 - Installation électrique :

32- Entretenir et rénover les sols :

33- Ranger des habits :

34 - Peinture :

35 - Désodoriser et décorer :

36 - Tentures et rideaux :

37 - Cuisine :

38 - Plantes et jardins :

39 - Entretien général :

 

Partie  7 : des idées créatives pour tout recycler

40 - Cadres et décoration murale

41- Abat-jours

42 - Coussins

43 - Sols

44 - Meubles

45 - Organiser de petits espaces

 

Partie 8 : Mettre votre bien en vente

46 - Dix règles pour la mise en vente de votre bien

47 - Les diagnostics immobiliers

48 – Prendre des photos

 

Partie 9 : check list

Index

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Introduction

 

La valorisation immobilière, mieux connu sous le terme de Home Staging est l'art de mettre en valeur un bien immobilier dans le but de le vendre ou de le louer.

Cette pratique, qui est apparue aux Etats-Unis dans les années 70 s'est développée au moment de la crise des « subprimes » parce que beaucoup de biens immobiliers sur le marché ne trouvaient plus preneur. Elle s'est ensuite répandue en Grande Bretagne puis en France lors de la crise du logement des dernières années.

Il est important de comprendre que décoration et Home Staging ne sont pas synonymes : Les deux approches sont fondamentalement différentes :

- En décoration, vous souhaitez que votre bien soit conforme à vos goûts et à vos aspirations qui peuvent être assez originales.

- En Home Staging, vous souhaitez que votre bien plaise au plus grand nombre de façon générale et à votre cœur de cible en particulier.

 

Des études, réalisées aux Etats-Unis ont montré qu'une maison correctement mise en scène reste moins longtemps sur le marché : en effet, dans beaucoup de cas, les acheteurs se décident sur l'achat d'un bien immobilier dans les deux premières minutes d'une visite. Il est donc essentiel que tout ce qu'ils verront vienne conforter leur opinion positive d'un bien immobilier. Cependant si la valorisation immobilière peut permettre de vendre un bien immobilier plus rapidement, il ne permet pas en général de le vendre plus cher.

 Comme la prestation du Home Stager auquel vous ferez appel et les travaux qu'il préconisera ont un certain prix, il convient de peser soigneusement les avantages qui peuvent être espérés d'une séance de Home Staging d'une part, et le prix des prestations proposées et des travaux préconisés d'autre part, en n'oubliant pas de prendre en compte les sommes qui peuvent être économisées en cas de prêt relais par exemple.

Cet ouvrage a pour but de vous faire  découvrir mieux connaître  quels avantages peuvent être attendus de la valorisation immobilière et de vous donner quelques idées sur la façon dont vous pouvez, vous-même, améliorer la présentation de votre bien.

La partie 1 discute quelques unes de particularité du marché français et insiste sur l'importance de bien connaître quel est votre acquéreur type.

La partie 2 expose les principes de base qui vous permettront de présenter votre logement sous son meilleur jour. Les conseils donnés sont de simple bon sens. Néanmoins il est surprenant de voir combien ces principes sont peu respectés lors de la visite de biens à vendre.

Dans le cadre d'une valorisation immobilière plus poussée la partie 3 explore les principes de base mis en œuvre : il est en effet essentiel de tirer le meilleur parti possible des installations (cuisine…) et du mobilier existant de façon à maintenir les coûts de remise au goût du jour aussi bas que possible. Ce chapitre explore aussi les astuces permettant de réaménager les lieux pour les présenter sous leur meilleur jour

Dans la partie 4 nous explorerons les aspects financiers et organisationnels de la valorisation immobilière, ainsi que la meilleure façon d'avoir des travaux correctement réalisés au prix le plus bas.

La partie 5 présentera des idées à mettre en œuvre pièce à pièce pour corriger les petits défauts de votre logement et le rendre attractif, et la partie 6 explorera différents trucs et astuces pour remettre mobilier et embellissement en état. Enfin, dans la partie 7 vous trouverez des idées créatives de recyclage qui vous éviteront des achats inutiles et vous permettront de tirer le meilleur parti possible de ce que vous possédez déjà.

Finalement, la partie 8 vous donnera quelques éléments sur la meilleure façon de mettre votre bien en vente vous même sans passer par une agence immobilière, et la partie 9 vous proposera une check liste afin que vous puissiez vérifier facilement que vous n'avez omis aucun aspect dans votre travail de Home Staging.

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Partie  1: Qu'est-ce que le Home Staging ?

 

1 -  Bien connaître le marché immobilier

 

Pour plus de précisions, il est possible de se rapport aux études de Jacques Friggit, un économiste français , qui a étudié les prix immobiliers sur une longue période. Ses résultats fort complets sont publiés sur le site du CGEDD et mis à jour régulièrement.

Ils peuvent être téléchargés à l'adresse :

http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-ministere.htm

Pour mon propos, le graphique le plus intéressant montre l'évolution du marché immobilier en France des années 60 à nos jours en trois indices :

 

- le premier donne l'indice du prix des logements anciens.

On constate que si cet indice a assez peu varié jusque dans les années 2000, Il a fortement augmenté ensuite, trahissant une augmentation de la part des revenus consacré à l'acquisition du logement, et dans une moindre part à  la location de celui-ci. Cet indice s'est ensuite stabilisé, depuis l'année 2008, en gardant néanmoins une valeur élevée

 

- le deuxième décrit le nombre de logements anciens vendus

Ce second indice, lui aussi,  ne montre pas de variation importante jusque dans les années 2000-2005, mais  il commence à décroître fortement à partir de 2008, à l'époque de la crise des subprimes. 

-Le troisième montre le montant total des ventes de logements anciens :

La  troisième courbe montre le montant total des ventes réalisées. De même que les deux premiers indices, celui-ci varie peu jusque dans les années 2000, mais montre ensuite des variations très brutales.

- Enfin le quatrième indice montre l'évolution de l'indice des loyers 

                                                    (graphique ici)

                               http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf

Pour résumer ces résultats, on voit que si la plupart des logements n'ont pas vu leur prix diminuer de façon trop importante (cela reste cependant à tempérer en fonction du type de logement et de la région), le nombre des ventes à fortement décru : de nombreux biens restent donc sur le marché. Les acheteurs acceptent de payer un prix assez élevé, mais seuls les biens de qualité se vendent bien. Il est donc important que le logement dont vous voulez vous séparé soit perçu comme tel par les acheteurs potentiels.

2 - Critères pour bien vendre votre logement

Pour vendre rapidement votre logement, il est important de savoir quel acheteur il peut intéresser : Là encore, il est important de regarder les chiffres dans leurs détails, mais de façon générale, un jeune ménage cherchera plutôt un logement faisant de la place à des enfants. Un couple plus âgé dont les enfants ont fait leur vie aura envie d'un logement plus petit mais plus confortable. Des personnes âgées voudront peut-être un logement sécurisé et de plain pied. Ces critères sont à prendre en compte pour définir votre cible et présenter votre logement de façon à lui convenir.

Primo accédants :

Si on considère les ménages ayant acheté leur logement dans les dernières années, on constate une diminution progressive des primo-accédants qui passe de 56% à 48% entre 2002 et 2013.

Age :

Une autre étude donne l'âge d'un acheteur immobilier en fonction du logement acheté.

Logements anciens ou neufs achetés entre 2000 et 2006

                                           (tableau ici)

                  http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf

Saisonnalité :

La saisonnalité du marché immobilier est beaucoup plus nette en termes de nombre de logements (vacances scolaires), qu'en termes de prix de ceux-ci. Néanmoins, une étude fine du prix de l'immobilier montre qu'à la rentrée, le prix moyen d'un logement de type donné augmente légèrement, car les biens qui se trouvaient au prix du marché ont été vendus et ceux qui sont disponibles sont donc des bien surcôtés.

 

Pour bien louer votre logement :

Concernant le prix des locations, l'indice de celles-ci est en moyenne relativement stable depuis les années 70 (voir graphique), ce qui a permis de maintenir constant le rendement locatif. Cependant, cela ne correspond pas à la perception qu'en ont beaucoup de nos concitoyens. Cette différence s'explique par deux phénomènes :

- d'une part, le loyer moyen a davantage  augmenté que l'indice moyen : la qualité intrinsèque du logement – son confort, ses normes de sécurité – s'est améliorée plus vite que l'indice des loyers.

- d'autre part, le revenu des locataires a moins progressé que l'ensemble des revenus, en grande partie parce que les locataires représentent un groupe plus jeune que la moyenne de la population. Par ailleurs une partie de plus en plus importante des dépenses est contrainte laissant un « reste à dépenser » plus faible.

 

3 – Les nouveaux désirs des acheteurs :

 

Voici les résultats d'un sondage réalisé … sur les nouveaux désirs des acheteurs :

(à compléter par les résultats réactualisés du sondage)


4 - Résumé

Pour bien vendre votre logement (ou bien louer votre bien) il est important de savoir à quel public vous vous adressez. Le Home Staging permet de diminuer la durée pendant laquelle un bien reste sur le marché et de provoquer un coup de cœur, mais il n'a qu'un impact marginal sur le prix (ou le loyer). Il est donc important d'estimer avec justesse le prix que vous voulez consacrer à cette mise en valeur en fonction du risque pris et  du coût du logement vide, c'est-à-dire pour les ventes, le prix éventuel d'un crédit-relais, les intérêts d'emprunt, les frais liés aux visites (déplacements..) et pour les locations le manque à gagner en terme de loyers non perçus. On estime en général qu'il convient de consacrer environ 2 à 3 % du prix du logement en Home Staging qu'en ce qui concerne les ventes et 6 à 7% en ce qui concerne les locations, mais ces sommes sont fortement dépendantes de l'état initial du logement et du fait que vous fassiez vous-même ou non les travaux.

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Partie 2 : Premiers pas

 

Nous avons vu que la décoration et le Home Staging correspondent à des approches très différentes. Dans ce chapitre nous allons préciser cette différence essentielle, qu'il  est important de comprendre pour faire les bons choix tant en matière d'allocation de budget que de travaux à entreprendre.

5 – Entraînez-vous

Pour essayer de mieux comprendre quelles améliorations apporter à votre logement, une bonne approche est de vous munir d'un catalogue de magasin de décoration (IKEA, Alinéa, Maisons du Monde…) et d'analyser pour chacune des photos quelle ambiance a voulu installer le décorateur et ce qui vous plait dans la proposition commerciale présentée. Observez tous les détails, regardez la mise en scène, essayez de comprendre quelles émotions ces mises en scènes suscitent en vous et de façon plus précises de quels détails ces émotions naissent : Par exemple, une photo représentant un salon de jardin pourra évoquer des émotions différentes selon :

- Le choix des meubles – des meubles de métal peuvent donner une impression classique, des bancs en bois créent sont associés à un style campagnard, des meubles en résine installent une ambiance contemporaine, des meubles en verre convoient une idée de luxe…

-Les couleurs – des couleurs froides sont préférées l'été pour la sensation rafraîchissante qu'elles apportent alors que des couleurs chaudes sont préférées pour des scènes censées se passer en automne et en hiver.

-la proximité entre les meubles – si les meubles du salon de jardin sont proches, ils suggèrent une ambiance familiale, resserrée, s'ils sont plus éloignés ils font plutôt référence à des relations amicales

-l'ensoleillement ou au contraire la présence de possibilité de créer des zones ombragées

A titre d'exemple, penchons nous un instant sur la photo suivante extraite de la collection 2014 de MAISONS DU MONDE (p.5).

Elle représente la terrasse d'une maison cossue, vraisemblablement en Italie : les portes sont recouvertes de frontons, les fenêtres sont décorées de motifs en fer forgé et  la couleur des murs évoque la campagne de Toscane. La terrasse elle-même est pavée de carreaux de marbre et donne sur une allée de gravier fin. Des sellettes supportant des pots garnis de plantes fleuries accroissent encore l'impression de luxe sans ostentation donnée par cet endroit.  Sur la table basse de rotin aux formes classiques, des gressins, des tomates, de petits poivrons, un flacon précieux évoque les amis qui viendront prendre l'apéritif, puis qui resteront pour le déjeuner.

Tout dans cette photo évoque le farniente, les moments calmes entre amis, le soleil d'Italie. Ce sont des détails que je vous propose de travailler pour donner à votre intérieur une ambiance qui donnera à vos visiteurs l'envie de l'acquérir.

Notez cependant que l'ambiance proposée est impersonnelle, ce qui vous laisse facilement la possibilité de vous projeter dans la scène : les deux personnages qui évoquent la douceur de vivre sont volontairement flous, mais sur leur tête sont posés des panama blancs.

(Catalogue MAISONS DU MONDE –mobilier et décoration d'extérieur – collection 2014)

6 - Demandez de l'aide à vos amis

Avant de vous lancer dans de grands travaux, il est important d'avoir une vision objective de votre bien immobilier, alors même qu'il est très difficile de poser un œil neuf sur l'endroit que vous habitez depuis tant d'années : vous êtes ravi de pouvoir contempler quotidiennement votre collection d'encriers, mais pour un inconnu ces objets encombrent votre buffet. Cela ne vous dérange pas que la chambre à coucher soit ombragée, peut-être même cela vous arrange-t-il car cela vous évite de fermer les volets, mais un visiteur pourra trouver la pièce trop sombre. Vous aimez bien avoir sur le plan de travail de votre cuisine une multitude d'appareils ménagers, mais cela pourra donner à un visiteur la sensation que vos placards sont trop petits. Vous adorez pouvoir contempler le dessin de votre petit fils fixé avec un aimant sur votre réfrigérateur, mais un inconnu pourra avoir l'impression de violer votre intimité…

Pour attirer votre attention sur tous ces petits détails que vous ne remarquez plus demandez de l'aide à une dizaine de vos amis. Faites leur faire le tour de votre appartement ou de votre maison et demandez leur de noter tous les détails qui ne leur plaisent pas ou qui demandent à être réparés ou modifiés. Encouragez les à s'exprimer ouvertement et ne leur en voulez pas de leurs critiques, mais au contraire, demandez leur conseil sur la façon de corriger ces défauts. Ne prenez pas tout ce qui est dit au pied de la lettre mais essayez d'avoir un point de vue objectif sur les remarques qui sont faites et testez les critiques des uns auprès des autres. Cela devrait vous donner une bonne idée des travaux les plus urgents.

7 - Les bases

Pour la plupart d'entre nous, l'amélioration la plus évidente que nous aurons à apporter à notre intérieur est de le désencombrer. Nous n'en avons pas conscience, mais au cours des années, , nous avons, pour la plupart d'entre nous, accumulé une quantité incroyable de bric-à-brac et de souvenirs. Pour une vente réussie tous ces objets doivent disparaître. (Trouvez une grande male ou encore mieux un garde meuble pour les entreposer) :

- Avant toute autre chose, ôtez au moins la moitié (et même plutôt les deux tiers) des objets sur les étagères.

- Ne laissez pas traîner de dessins, de photos personnelles, de listes de courses. Ces objets donnent à vos visiteurs l'impression de pénétrer sur votre territoire, ce qui peut leur suggérer l'idée qu'ils vous mettent à la porte de chez vous et les mettre dans l'embarras. Evitez les diplômes au mur.

-Evitez les cendriers (à fortiori pleins), les médicaments qui traînent à la vue, les affaires de toilette , les habits qui traînent et qui gâchent l'impression de luxe que doit laisser la visite de la maison.

-rangez hors de la vue tout ce qui fait référence à l'entretien de la maison (éponges, balai, matériel de ménage, ligne qui sèche…) l'attention de vos visiteurs n'a pas besoin d'être attirée sur le fait  que tous ces m² ont aussi besoin d'être entretenus.

- demandez à vos parents de garder votre chien ou votre chat et rangez se gamelle – chassez les mauvaises odeurs. L'odeur de chien ou de chat donne l'impression d'une maison mal entretenue.

-Décrochez les affiches ou les décorations faisant référence à vos opinions religieuses ou politiques.

-Rangez les couvertures supplémentaires qui pourraient laisser croire que la maison est mal chauffée, ou le trop plein de coussins, vite étouffant.

-Prenez garde à l'éclairage, allumez toutes les lumières, allumez un feu dans la cheminée et suggérez à vos visiteurs la douceur d'une soirée au coin du feu.

-Débarrassez toutes les surfaces  - il ne doit rien subsister d'une taille inférieure à celle d'un melon. Ôtez les collections : il y a peu de chances que vos visiteurs soient passionnés par vos poupées de porcelaine. Ils n'auront sans doute pas non plus le temps ou l'envie de feuilleter vos magazines.

-Déplacez tous les objets qui ne correspondent pas à l'usage de la pièce - le banc de musculation dans la chambre, le réfrigérateur dans l'entrée – qui laissent croire que votre maison est trop petite pour que ces objets y trouvent leur vraie place.

-Evitez de multiplier les petits tapis partout et surtout dans les toilettes. Vous pouvez en laisser un dans la salle de bain à condition qu'il soit immaculé.

-Vous pouvez mettre une musique d'ambiance à condition qu'elle soit en sourdine et consensuelle (évitez le métal, les fanfares militaires… préférez le jazz ou la musique classique qui sont associées à l'idée de luxe)

- Il sera peut être nécessaire - par exemple après un divorce où chacun des partenaires à récupéré ses affaires – de réaménager certaines pièces et de rééquilibrer la décoration.

-Evitez les désodorisants de mauvaise qualité.

- Réparez tout ce que vous pouvez réparer vous-même : changez les ampoules grillées, recollez le papier peint qui se décolle, changer les fenêtres fendues…

-et surtout, que toute la maison soit impeccable !! (Vous pouvez faire appel à des professionnels). La faïence de la salle de bain doit être brillante, les vitres doivent être impeccables, les abats jours ne doivent plus être recouvert du moindre grain de poussière…

-dans la cuisine, vous pouvez indiquer par de petits chevalets ce qui restera après votre déménagement

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Partie 3 : Pièce à pièce

 

8 - L'entrée

 

L'entrée est la première pièce que verront les visiteurs et la dernière qu'ils verront avant de partir.  Il serait dommage de manquer cette occasion de faire une bonne première impression d'autant que des études montrent que des acheteurs décident s'ils vont acheter ou non un bien immobilier dans les deux premières minutes.

C'est la raison pour laquelle il est conseillé de l'aménager avec soin, en corrigeant, autant que faire se peut, ses défauts, le premier d'entre eux étant souvent son manque de clarté. Par ailleurs on trouve souvent dans cette pièce une niche dans le mur correspondant au démontage d'un tableau électrique. Une petite lampe permet de donner une fonction à cette niche tout en étant accueillante pour les visiteurs. Plusieurs possibilités s'offrent à nous, dépendant de la géométrie du lieu et du budget que l'on a décidé de consacrer à son amélioration :

Budget minimal :

La porte d'entrée est souvent négligée. Un petit coup de peinture (face l'intérieure) est alors bienvenu. N'oubliez pas de vérifier le bon fonctionnement de la sonnette et la bonne visibilité du numéro d'appartement ou de rue. 

On peut améliorer l'apparence des sources de lumière et les multiplier : le vieux plafonnier et verre gagnera à être habillé d'un abat-jour tambour. Si vous n'avez pas de possibilité d'installer des spots classiques, vous pouvez essayer de trouver votre bonheur en utilisant des spots à LEDs sur piles.  Un miroir sera bienvenu : il augmentera la luminosité de la pièce, l'agrandira visuellement et permettra de vérifier votre tenue avant de sortir.

S'il n'existe pas d'espace délimité pour l'entrée, vous pouvez en créer un artificiellement avec un meuble ou un paravent.

Pour donner instantanément de la classe à cette pièce, vous pouvez encadrer des interrupteurs classiques par de petits cadres repeints en blanc.

Budget plus important :

La première idée est de repeindre cette pièce d'une peinture claire. Il est souvent possible d'abattre un mur partiellement de façon à garder une séparation  visuelle avec la pièce voisine tout en aménageant un petit comptoir permettant de déposer ses clés et ses affaires en rentrant, ce qui permet de gagner visuellement en surface. Une jolie plante saluera agréablement les visiteurs.

Autres astuces :

* Une petite entrée sera mise en valeur par étagère claire surmontée de quatre miroirs carrés et supportant un bouquet de fleurs ou une plante verte rendent cette pièce accueillante à peu de frais. On peut rajouter un tabouret pour pouvoir retirer facilement ses chaussures et un panier.

* Si un escalier est trop présent, il est possible de l'alléger en le repeignant dans une couleur claire

* Un coin inutilisé pourra accueillir un grand fauteuil

 

9 - La cuisine

 

La cuisine est souvent ce qui fait ou empêche une vente. Pour cette raison, un soin tout particulier doit être mis dans sa valorisation. Une cuisine au look professionnel séduira vos acheteurs

Il est important que cette pièce, associée à la préparation des repas, soit d'une propreté immaculée et respire le calme.

Otez au maximum tout ce qui l'encombre : les aimants sur le réfrigérateur, les objets qui encombrent les plans de travail.

Vous pouvez recouvrir un sol daté par un sol plastique ou pour une note plus contemporaine avec du sol bambou. Si votre crédence est vieillotte, il existe des peintures spéciales faïences identiques à celles pour la salle de bain. Il vous est possible de ne repeindre que quelques carreaux (ceux à motifs) en utilisant du ruban adhésif de peintre, ou de recouvrir les carreaux qui ne vous plaisent plus par des miroirs.

Une cuisine premier prix gagne immédiatement de la classe si elle est surmontée d'une moulure. Cette dernière n'a pas besoin d'être de la même couleur que vos éléments, et pourra être peinte d'une couleur contrastée.

Pour quelques centaines d'euros de plus, vous pouvez remplacer l'évier, changer les poignées des meubles ou moderniser l'éclairage. Vous pouvez aussi ôtez quelques unes des portes des éléments si la cuisine vous donne l'impression d'être trop confinée. Dans ce cas rajoutez un joli éclairage et posez sur les étagères votre plus belle vaisselle.

Avec un budget un peu plus important vous pouvez moderniser les éléments de cuisine. Vous pouvez aussi, (par budget croissant) 

* Améliorer votre électroménager par des adhésifs – par exemple couleur inox. Dans certains cas même, il suffit de retourner les portes pour changer leur finition.

* Changer les portes des éléments (sans modifier les éléments eux-mêmes) si les dimensions sont standard. Repeindre les portes des éléments avec une résine.

* Changer les éléments eux-mêmes.

* La crédence peut être modernisée simplement en collant du carrelage plastique auto-collant ou des plaques d'inox autocollantes (35€/m² environ).


Pour donner un peu de cachet à une cuisine premier prix, il n'est pas nécessaire de la changer si elle est en bon état : vous pouvez opter pour une peinture des murs – ou d'un seul mur - plus vive et l'accessoiriser avec des poignées de porte de qualité.

Si vous manquez de plans de travail, voyez s'il y a moyen d'y adjoindre un mange debout ou une desserte pivotante, qui pourra en outre servir de bar.

Si  vous souhaitez des modifications plus importantes, vous pouvez ajouter un ilot central. Celui-ci pourra être fait sans trop de dépenses, en utilisant des éléments bas de cuisine, recouverts d'un plan de travail qui pourra être prolongé de part et d'autres pour encadrer les éléments et donner de l'unité à l'ensemble. Le plan de travail pourra dépasser  sur un côté et se terminer en bar.


10 - La salle de bains


La salle de bain est la seconde pièce à laquelle il faut apporter tous vos soins : les acheteurs potentiels s'imaginent, souvent à tort, que la rénovation de cette pièce est très onéreuse. Une salle de bain au goût du jour les rassurera : 

Vous pouvez recouvrir un sol daté par un sol plastique ou pour une note contemporaine par un sol bambou et repeindre les carreaux avec une peinture spéciale carrelage identique à celle utilisée pour la cuisine. Il est souvent préférable de prendre un motif de sol plastique à « grandes dalles » qui donne un aspect moins chargé et plus luxueux, y compris pour les petites salles de bain.

Ce qui a été dit ci-dessus est encore valable : il n'est pas toujours nécessaire de repeindre tous les carreaux. Concernant les meubles de salle de bain, il est souvent moins onéreux de les chercher dans la section « cuisine ».

Prenez soin des joints : ils décourageront les acheteurs s'ils sont sales ou abîmés, alors qu'il est possible de les blanchir facilement, grâce à un rénovateur qui s'applique au pinceau.

De même il existe des peintures spéciales émail qui permettent de rénover baignoires ou lavabos.

Par ailleurs :

* Éviter les meubles trop imposants qui font paraître la pièce plus petite : il est souvent plus joli visuellement de suspendre les meubles

* Mettez de jolies serviettes en camaïeux de couleurs et de tailles assorties.  Cela donne une impression de luxe.

* Le rideau de douche doit être impeccable ou être changé. Des traces de moisissure peuvent être ôtées avec de l'eau de javel

* Une petite moulure autour du miroir donnera instantanément un aspect mieux fini à votre salle de bain (penser à peindre l'arrière de la moulure)

* Prévoyez pour les visites un petit panier fermé qui recevra tous les produits cosmétiques

11 - La chambre des parents

 

Une chambre des parents idéale doit être un havre de paix. Les vêtements ne doivent pas y traîner.

Veillez à ce que cette pièce corresponde aussi bien à des goûts féminins que masculins. Laissez entrer la lumière mais prévoyez un moyen d'occultation des fenêtres.

Pour une impression luxueuse, jouez les superpositions de textures différentes et de camaïeux, et rajoutez des rideaux. 

Sur une petite table vous pouvez disposer un plateau avec un vase, une jolie fleur, une tasse à thé et un livre pour évoquer la douceur des dimanches matins.

Veillez à ne laisser en vue ni bijoux, ni monnaie…

La chambre  doit comporter suffisamment de rangements pour dissimuler à la vue tout ce qui traîne. Si vous avez un dressing avec des portes, un joli miroir, encadré par des moulures donnera instantanément du style à une pièce. Le dressing lui-même ne doit pas être encombré, sinon il donne l'impression d'être trop petit. Stockez tous les vêtements qui ne sont pas de saison dans des boites.

Rassemblez toutes les étagères et penderies que vous aurez ôtées dans les autres pièces au moment du désencombrement de la maison, et qui seront bienvenues ici pour composer un dressing dissimulé par un rideau.

Le dressing lui-même ne doit pas être encombré, sinon il donne l'impression d'être trop petit. Stockez tous les vêtements qui ne sont pas de saison dans des boites.

Autres astuces :

Si lors des visites il vous manque un lit, vous pouvez parfaitement remplacer celui-ci par un lit gonflable dissimulé sous une couette et du linge de lit.

De même, une tête de lit peut être facilement confectionnée à partir d'un meuble bas, d'un lé de papier peint, d'une tringle à rideau à laquelle pendent des coussins, ou comme sur les photos ci-dessous à l'aide d'une housse tendue sur un cadre de tasseaux.

(photo ici)

 Pour confectionner une tête de lit en tasseaux : clouer ou agrafer des tasseaux en U et renforcer les angles avec une barre à 45°. Fixer une seconde barre et la renforcer de la même façon. Habiller la tête de lit d'une housse aux mêmes dimensions. La fixer avec un fil de fer aux pieds du lit.

 (schéma ici)

12 - La chambre des enfants

Si votre cible est une famille avec enfants, il est important que la maison comporte des chambres d'enfants. Si les vôtres sont partis du nid depuis longtemps, réorganisez les chambres de façon à ce qu'une famille puisse s'y projeter sans difficulté.

Les chambres d'enfant doivent pouvoir convenir indifféremment aux garçons et aux filles. Choisissez pour la décoration des couleurs mixtes. Evitez un trop plein de « rose princesse » ou une décoration avec des voitures. Un adolescent d'un certain âge sera sensible au fait que la chambre qui lui sera attribuée ne soit pas une chambre de « bébé ». Des voilages de couleurs différentes enfilée sur la même barre permettent de faire des rappels de couleurs et d'avoir un look plus unifié.

Je vous suggère aussi de respecter les règles suivantes :

* Les chambres d'enfant doivent être bien rangées pour que leur potentiel soit bien visible.

* Un enfant se projettera d'autant mieux dans une chambre qu'elle lui réserve de petites surprises, une cachette ou une cabane, un éclairage spécial…

* Des miroirs ronds amèneront à petit prix de la lumière et une touche ludique. Vous pouvez continuer à décliner le thème avec des petits tapis ronds.

Un coffre est pratique pour ranger rapidement tous les jouets avant une visite.

13  - La salle à manger

Parfois les décisions les plus importantes concernant la décoration d'une pièce consistent à savoir comment placer de façon optimale les meuble que l'on possède déjà. Il faut parfois résister à la tentation de les repousser tous contre les murs, pour délimiter plutôt de petits espaces agréables et chaleureux.

Plutôt que de passer votre temps à bouger vos meubles, vous aurez une excellente idée de l'encombrement et pourrez essayer plusieurs aménagement soit avec la bonne vieille méthode du papier millimétré, soit en utilisant un des nombreux logiciels en ligne. Commencez par placer d'abord les pièces les plus volumineuses. Veillez à garder une bonne circulation et à ne pas cacher la lumière.

La salle à manger doit sembler vaste et claire. Pour obtenir cette impression on peut choisir des meubles bas. On peut donner de la présence à une fenêtre tristoune et l'habillant d'une moulure. Pour agrandir visuellement une fenêtre un peu petite on peut installer des panneaux japonais montés sur rails, ou suspendre les rideaux à partir du plafond.

(ici image rideaux hauts et bas)

Si on souhaite changer le revêtement de sol, il est important de savoir que l'on peut agrandir visuellement une des dimensions en mettant les lattes dans cette direction là.

(dessin lattes longitudinales et transversales ici)

On peut de la même façon mettre la table dans le sens de la largeur : le schéma ci-dessous montre que le fait de tourner une table permet d'atténuer l'impression de « couloir » d'une pièce. Les plantes trop exubérantes chargent l'espace. Il est conseillé de les ôter. Si vous avez des meubles transparents, ils auront tendance à rendre une petite pièce moins encombrées mais laisseront une impression de vide dans une grande pièce. Dans ce cas on peut leurs donner de la présence en posant un coussin sur une chaise ou une nappe sur une table.

Un tapis classique gagnera en moelleux si vous disposez en dessous une couche de feutre identique à celles que l'on met sous les parquets.

Si vous avez un petit budget, une belle suspension donnera instantanément de la classe à votre intérieur.

14 - Le salon

Le salon doit sembler vaste et clair. Pour donner cette impression les mêmes astuces peuvent être utilisées que pour une salle à manger :

Pour faire entrer la lumière et maintenir les rideaux une embrasse pourra être improvisée à partir d'une cordelette et un mousqueton

Je vous conseille de vous débarrasser d'un salon traditionnel : la plupart sont beaucoup trop massifs. A défaut il est souhaitable de le recouvrir d'un plaid clair. De la même façon, des meubles bas dégagent visuellement l'espace.

L'astuce des panneaux japonais peut aussi être utilisée pour augmenter visuellement la taille d'une fenêtre trop petite. Choisir de préférence un tissu qui diffuse la lumière.

Un sol plastique imitation lattes de parquet permet aussi d'agrandir visuellement une des dimensions de la pièce (voir salle à manger)

Des objets de couleur or ou bronze donnent de la lumière à la pièce sans que celle-ci soit froide et peuvent être préférables à des miroirs.

Si vous ne souhaitez pas allumer de feu dans la cheminée, il est possible de mettre dans l'âtre des bougies ou de la dissimuler avec un pare feu, voire d'installer dans la cheminée une petite bibliothèque.

Si la pièce est vraiment basse, vous pouvez gagner visuellement de la hauteur en repeignant le haut des murs de la même couleur que le plafond.

Une prise d'air peut être dissimulée par un de ces paillasson en caoutchouc imitation fer forgé.

Si vous avez besoin de garder du stockage sur les étagères, garnissez celles-ci de paniers haut assortis qui donneront une image plus rangée

15 - Le couloir

Souvent étroit et tout en longueur, le couloir fait partie des pièces difficiles à aménager, d'autant qu'il est rarement baigné de lumière. Certaines possibilités existent cependant de faire de cette pièce un espace agréable.

Les miroirs peuvent être là aussi une solution pour agrandir l'espace.

Il est important de choisir une couleur claire et de prévoir beaucoup de sources de lumière. On peut rythmer un couloir par des jeux de couleur : peindre la première moitié dans une teinte différente de la seconde par exemple. Il est important de savoir que des teintes sombres permettent de rapprocher les murs alors que des teintes claires les éloignent.

(voir schémas)

Pour rapprocher le mur du fond si celui-ci n'est pas pris par une porte, on peut y fixer dans l'axe du couloir un tableau qui guidera le regard et fera paraître ce mur plus proche. Dans ce même cas, on peut aussi se demander s'il n'est pas intéressant de transformer le « bout » du couloir en une pièce rattachée à celle de droite ou de gauche, qui pourrait être, par exemple, un dressing, voire une salle d'eau, ou un WC supplémentaire (en fonction des conduites d'arrivée d'eau)

(ici quatre schémas de couloir avec des jeux de couleur différents)

16 - Les WC

Évitez dans les WC les idées trop originales ou de mauvais goût. Des accessoires simples sont plus adéquats. On pourra accrocher un tableau pour rendre l'endroit plus chaleureux.

Si les WC sont dans la salle de bain, il est possible de les isoler du reste de la pièce par une cloison en briques de verre translucides.

Un lave mains est le bienvenu.

Penser à baisser l'abattant et le couvercle.

17 - La terrasse

Jardin, terrasse ou balcon sont indéniablement des atouts lors de la vente d'un bien immobilier. Pour optimiser leur pouvoir veillez à ce qu'ils soient bien présentés : 

Un jardin doit être ratissé. Évitez les feuilles qui traînent, dissimilez le compost derrière quelques feuillages, coupez l'herbe, délimitez les plate-bandes avec précision, taillez les haies. Rien ne doit rappeler à l'acheteur potentiel qu'avoir un terrain est aussi une charge. Disposez sur la pelouse une table, quelques chaises, des bains de soleil pour appeler au farniente et évoquer les soirées entre amis.

Si le vis à vis est trop présent, Essayez de le cacher autant que faire se peut : vous pouvez planter des plantes à croissance rapide comme le bambou (mais pour éviter son extension il est souhaitable de le faire pousser en conteneurs éventuellement enterrés), utiliser des panneaux de bois comme brise vue ou fixer des canisses sur la clôture. 

Le même soin doit être apporté à la présentation d'une terrasse ou d'un balcon.Ceux-ci doivent être parfaitement rangés (et ne pas servir de débarras pour toutes ces choses qui ne trouvent pas place dans l'appartement). Le sol doit être propre, le cas échéant, vous pouvez le couvrir de caillebotis pour quelques euros. Quelques chaises, une table, une chaise longue seront les bienvenus en fonction de l'espace dont vous disposez. Si le balcon est étroit, il existe des tables en demi-lune qui peuvent se fixer directement à la rambarde. Selon les règles de la copropriété,vous pouvez ajouter un parasol ou une voile d'ombrage.  Pour rendre le voisinage moins présent, il existe des solutions (canisses, toile...) qui peuvent être fixées temporairement ou à demeure. Ne surchargez pas la terrasse de plantes et veillez à ce qu'elles ne soient pas trop exubérantes, faute de quoi elles diminuent la surface perçue.

18 – La mezzanine

 

Il est important d'accorder un soin particulier à la mezzanine si vous en possédez une. Cet endroit est souvent laissé inexploité, alors qu'il peut répondre à une des problématiques de vos acheteurs. Pour l'exploiter de façon optimale il peut-être nécessaire de lui adjoindre un garde corps, si elle ouvre sur le vide. Celui-ci peut être réalisé simplement en disposant un meuble bas, qui délimitera la pièce sans couper la lumière. On pourra tirer parti de la mezzanine en l'aménageant en salon de télévision ou de jeu, ou en bureau. Si la pièce est spacieuse, il pourra même dans certains cas être possible de la transformer en chambre. Pour lui garder un maximum de lumière, tout en rendant cet endroit plus privé, pensez aux panneaux de polyacrylate transparents ou translucides. 

 

19 – la cave/Le garage

 

Si vous avez un cave ou un garage, voici des arguments de vente indéniables, à condition cependant que vos acheteurs puissent en évaluer correctement la taille. Il est donc essentiel de désencombrer la pièce, en installant du stockage sur les murs, voire au plafond. Un sol peint en couleur claire rendra le sous sol plus vaste. S'il est possible de transformer une partie de ce sous sol en cave à vin, mettez celle-ci en scène avec des casiers à bouteilles et quelques accessoires d'œnologie. Dans un sondage récent, la cave à vin est une des particularités qui fait le plus rêver  un acquéreur potentiel (cf. chapitre 3).

Sur une porte de garage sectionnelle, la bande du haut peut être peinte de petites fenêtres pour un look plus classique et une pointe d'humour

De grands rideaux peuvent permettre de dissimuler le désordre sur les étagères.

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Partie 4 - Le goût des autres – principes de base

 

20 -  Présenter un bien immobilier nu ou meublé ?

21 - Le désencombrement

22 -  Réaménager les lieux pour en tirer le meilleur parti

          - la lumière

          - la circulation

23 - Le choix des couleurs

24 - Cas particulier des petits espaces

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Partie 5 - Le budget -  Faire et faire faire

25 - Faire ou faire faire  ?

26 - Obtenir des devis

27 - Le facteur temps

28 - Que faire des meubles retirés ?

29- Organiser le déménagement

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Partie 6 : Trucs et astuces

 

30 - Recycler les meubles :

Ôter les bosses et les marques

Effacer les traces d'eau

Repeindre les meubles

Donner un coup de frais au canapé

Nettoyer les tâches

31 - Installation électrique :

Dissimuler les câbles électriques

Dissimuler un tableau électrique

Dépoussiérer une lampe

32 - Entretenir et rénover les sols :

Ôter des traces de meubles sur la moquette

Nettoyer la moquette

Nettoyer les sols plastiques

Ôter les poils d'animaux

33 - Ranger des habits :

 Ranger des Tee-shirt

34 - Peinture :

Égoutter les pinceaux

Nettoyer les pinceaux

35 - Désodoriser et décorer :

Désodoriser une pièce

Décorer à moindre frais

Décorer une cheminée

Accrocher un cadre

Désodoriser un réfrigérateur

36 - Tentures et rideaux :

Dissimuler les trous des anciennes tringles

Nettoyer les vitres efficacement

Eviter que la buée se dépose sur les miroir

Entretenir les voilages

Suspendre les rideaux

Nettoyer les stores

37 - Cuisine :

Rénover le dessous de l'évier

Entretenir la robinetterie en inox

Remettre à neuf la surface d'un appareil ménager

Déboucher une canalisation

Nettoyer un évier très encrassé

Nettoyer des surfaces en inox

38 - Plantes et jardins :

Remettre de l'ordre au jardin

Faire durer un bouquet

Raviver une plante verte

Drainer les pots

39 - Entretien général :

Décoller les autocollants

Entretenir les sanitaires

Nettoyer les joints

Fabriquer du répulsif pour chats

Nettoyer les cuivres

Eviter les moisissures

Ôter la boue

 Nettoyer des toilettes entartrées

Nettoyer une tête de douche

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Partie  7: des idées créatives pour tout recycler

 

40 - Cadres et décoration murale

41 - Abat-jours

42 - Coussins

43 - Sols

44- Meubles

45 - Organiser de petits espaces

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Partie 8 : Mettre votre bien en vente

 

46- Dix règles pour la mise en vente de votre bien

47 – Les diagnostics immobiliers

48 – prendre des photos

49 - Faire du Home Staging votre métier

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Partie 9 : check list

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Index

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  • Le sujet m'intéresse et la table des matières me semble bien balayer le sujet. Ça me semble sérieux et bien pensé. J'aimerais bien lire la suite !

    · Ago about 4 years ·
    Default user

    Eric Albouy

    • Merci pour votre soutien., et je croise les doigts pour qu'il soit sélectionné !

      · Ago about 4 years ·
      Tete alpaga

      campaspe

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